日本でも注目を集めている民泊ビジネスですが、2017年6月に民泊新法が成立してルールが一新されました。これから民泊ビジネスを始める人は、どのような点に気を付ければいいのでしょうか。
今回は、民泊新法のポイントについて解説します。
民泊新法とは
「民泊」には明確な定義はありませんが、一般的には住居の一部もしくは全てを活用して、旅行者などに宿泊サービスを提供することをいいます。近年では、インターネットを通じたマッチングサービスが世界各国で展開されており、急速に広まっています。
民泊の増加に伴い、騒音などの近隣トラブルが社会問題となり、安全面・衛生面での問題も深刻化しました。そこで政府は、健全な民泊サービスを普及することを目的として、民泊に関するルールを新たに制定しました。これが「住宅宿泊事業法（民泊新法）」です。
民泊ビジネスには3種類ある
一言で「民泊」といっても、ビジネス内容は3種類に分類されます。
・住宅宿泊事業者：民泊のオーナー
・住宅宿泊管理事業者：民泊の管理や運営を行う人
・住宅宿泊仲介事業者：民泊の仲介を行う人
民泊新法では、上記三つの事業者の全てを対象としており、それぞれに対してルールを定めています。
参考：住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？（民泊制度ポータルサイト）
それでは、三つの事業者ごとに押さえておくべきポイントを見ていきましょう。
住宅宿泊事業者が押さえておくべきポイント
住宅宿泊事業者（民泊のオーナー）としてビジネスを始める前に、民泊新法が定めている五つのルールを頭に入れておきましょう。
以下では、民泊ビジネスを始めるまでの時系列に沿って、五つのルールを紹介します。
1. 住宅が二つの条件を充たしているかチェックする
民泊を始めるには、まず「住宅」を準備することが必要です。
民泊がホテルや旅館と異なる点は、宿泊場所として「住宅」を提供するという点です。どのような住宅でも民泊に利用できるわけではありません。民泊新法では、民泊に利用できる住宅について、二つの条件を定めています。
台所、浴室、トイレ、洗面所が設置されていること
民泊を行う建物の中に、台所や浴室、トイレ、洗面所の設置が必要です。共同住宅や長屋の場合は、住戸ごとに判断されます。たとえば、母屋と離れが廊下でつながっており、母屋にトイレがある場合は、離れの各部屋にトイレが無くても構いません。
現に「生活の本拠地」として使用されていること
民泊の本来の姿は、「普段は住居として使っているが、空いているスペースがあるため宿泊スペースとして提供する」というものです。そのため、「生活の本拠地として使っている」という条件が必要です。
オーナー自身が民泊の物件に住んでいる場合は、この条件が問題になることはありません。第三者に賃貸している場合も、その賃借人がその物件に住んでいる限りは、問題ありません。
実際に問題となるのは、「誰かに貸そうと思っているが、借り手が見つからないため、その間だけ民泊として利用したい」というケースです。このような場合でも、民泊の物件として利用することができます。ただし、民泊として利用している間も「入居者の募集を行い続ける」ことが必要です。
入居者の募集を停止してしまうと、もはや「住宅」には該当しません。このような物件を宿泊場所として提供する場合は、法律上は「旅館」や「ホテル」に分類されます。このため、旅館業法による許可が必要となります。
2. 民泊のスタイルを決定する
民泊の物件が決まったら、次は民泊のビジネススタイルを決定しましょう。民泊のビジネススタイルには、2種類あります。「家主居住型」と「家主不在型」です。
「家主居住型」は、オーナー自身が民泊の物件に常駐して管理を行うスタイルです。オーナー自身が、鍵の受け渡し、物件の掃除、クレーム対応などを行います。
これに対して、オーナーが仕事などで日中不在となる場合は、第三者に上記の作業を委託することになります。これが「家主不在型」です。委託する相手のことを、「住宅宿泊管理事業者」と呼びます。
いずれのスタイルにするかは、「オーナー自身がトラブルが生じた際にすぐに駆けつけることができるか」によって決まります。周辺住民から苦情があった際には30分以内に現地に赴けるかが目安とされています。
トラブルが生じた際に30分以内に駆けつけることが難しい場合は、第三者に管理を委託する必要があります。
民泊ビジネスを本職とする場合や、本職が別にあるものの職場が近場で柔軟にスケジュールを調整できる場合には、「家主居住型」を選択することができます。
3. 都道府県知事等に届出をする
民泊のビジネススタイルが決まったら、民泊の手続きを始めましょう。民泊の手続きとしては、都道府県知事への届出が必要です。
地域によっては、保険所設置市の長（政令市、中核市など）や、特別区の長（東京23区）に届出をします。届出の費用は無料です。
詳しい情報は、以下のウェブサイトをご確認ください。
参考：住宅宿泊事業者の届出に必要な情報、手続きについて（民泊制度ポータルサイト）
4. 宿泊者を募集する
届出を無事に提出すれば、いよいよ民泊ビジネスの開始です。
このときに気をつけなければいけないのが、「宿泊者の募集人数」です。
民泊新法では、「住宅の規模」によって一度に宿泊させることができる人数が決まっています。宿泊者一人当たりの最低床面積は、3.3平米です。つまり、民泊の物件の広さが広いほど、一度にたくさんの人数を泊めることができます。
適法にビジネスを行うためには、住宅の床面積を正確に把握することが必要です。法律で規定された以上の宿泊者を募集しないように気を付けましょう。
自分でウェブサイトを立ち上げたり、仲介サイトを利用したりするなどの方法で、宿泊者を募集しましょう。
また、さまざまな支払い方法を用意することも集客のポイントです。特に訪日外国人観光客をターゲットに集客したい場合、クレジットカード決済の導入をオススメします。
たとえばSquareなら、無料のアプリと専用のICカードリーダー（Square Reader）を用意すれば、お手持ちのスマートフォンやタブレット端末でクレジットカード決済を受け付けられます。月額使用料などの固定費用もなく、決済手数料が引かれた金額が最短で翌営業日に振り込まれます。ぜひ導入を検討してみてください。
5. 年間180日未満の範囲で営業をする
民泊新法では、「民泊の営業日数」に上限があります。民泊の営業日数は、「年間180日未満」でなければいけません。
民泊の営業日数とは、宿泊者の滞在日数のことです。つまり、宿泊者が年間180日以上滞在すると、違法となってしまいます。具体的には、「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午までの1年間」と区切って計算します。
宿泊者の滞在日数が180日を超える場合は、旅館業法による許可が必要となります。多くの宿泊客が見込めるため365日フル稼働で営業をしたい場合は、あらかじめ旅館業法による許可を取っておきましょう。
参考：住宅宿泊事業法（民泊新法）とは？（民泊制度ポータルサイト）
住宅宿泊管理事業者が押さえておくべきポイント
住宅宿泊管理事業者とは、民泊の運営や管理を行う人のことです。民泊のオーナーが仕事などで忙しい場合や、民泊の物件に常駐することができない場合、第三者に鍵の受け渡しや掃除、クレーム対応などを委託することになります。
民泊新法では、住宅宿泊管理事業者に関して四つのルールを定めています。
1. 国土交通大臣の登録を受けなければいけない
住宅宿泊管理事業を始める前に、あらかじめ国土交通大臣の登録を受けなければいけません。
登録する際には、登録免許税として9万円がかかります。一度登録が完了すれば、その後5年間は有効です。その後は5年ごとに更新手続きを行います。
必要書類などの詳しい情報は、以下のウェブサイトをご確認ください。
2. 民泊オーナーに2種類の「書面」を交付しなければいけない
民泊管理事業者は、民泊のオーナーから委託を受けて民泊の運営や管理を行います。このとき、オーナーとは「書面」によって契約を行うことが法律で義務づけられています。口約束だけではいけません。
さらに気をつけなければいけないのが、書面は「契約を締結する前」と「契約を締結する時」の2回にわたって交付しなければいけないという点です。
契約を締結する前にオーナーに対して交付する書面のことを「事前説明書」と呼び、契約を締結する時点で交付する書面のことを「住宅宿泊管理受託契約書」と呼びます。
事前説明書
事前説明書には、下記の内容を記載することが必要です。
・住宅宿泊管理業者の商号、名称又は氏名並びに登録年月日及び登録番号
・住宅宿泊管理業務の対象となる届出住宅
・住宅宿泊管理業務の内容及び実施方法
・報酬並びにその支払の時期及び方法
・住宅宿泊管理業務の一部の再委託に関する事項
・責任及び免責に関する事項
・契約期間に関する事項
・契約の更新及び解除に関する事項
住宅宿泊管理受託契約書
住宅宿泊管理受託契約書には、さらに詳しい内容を記載することが必要です。国土交通省が公開している以下のページをご確認ください。
3. 三つの禁止事項
民泊管理事業者には、三つの禁止事項が定められています。
再委託の禁止
民泊の運営や管理は、民泊のオーナーから依頼を受けた本人が行わなければいけません。第三者に再委託することはできません。
ただし、一部の事業のみを第三者に再委託することが許されています。たとえば、民泊物件の掃除を掃除代行業者に依頼したり、シーツの洗濯をクリーニング業者に依頼したりすることは可能です。
民泊新法で禁止されているのは、あくまで「民泊の運営に関わる作業の全てを第三者に再委託すること」です。つまり、いわゆる「丸投げ」が禁止されています。
誇大広告や虚偽広告の禁止
民泊管理事業者は、業務内容について広告をするときに、著しく事実に相違する表示をしてはいけません。
たとえば、民泊の売り上げが多くなるのに比例して管理報酬を増額するような料金体系を設定しているにもかかわらず、広告では「月額の固定制です」という表示をした場合は、誇大広告に当たり違法となります。
不当な勧誘の禁止
民泊管理事業者は、民泊のオーナーに対して不当な勧誘を行ってはいけません。具体的には、迷惑がかかる時間帯に電話や訪問をしたり、一度断られたにも関わらず執拗に勧誘したりすることが禁止されています。
迷惑な時間帯とは、一般的には午後9時から午前8時までの時間帯を指します。ただし、相手方の家族構成や仕事内容によって、時間帯は異なります。たとえば、相手方に小さな子どもがいるような場合は、午後7時以降の電話や訪問は避けたほうがよいでしょう。
4. 九つの義務
民泊管理事業者には、九つの義務が定められています。
①宿泊者の衛生・安全の確保
②外国人観光旅客である宿泊者の快適性・利便性の確保
③宿泊者名簿の備付け等
④周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関し必要な事項の説明
⑤苦情等への対応
⑥証明書の携帯等
⑦帳簿の備付け等
⑧標識の掲示
⑨住宅宿泊事業者への定期報告
この中で特に重要な業務は、「宿泊者名簿の備付け」です。「宿泊者名簿」とは、宿泊した顧客のリストを記録したものです。宿泊者名簿は、国土交通大臣や都道府県知事等から提出を求められることがあります。正確に作成してきちんと保存しておきましょう。
なお、「③宿泊者名簿」と「⑦帳簿」は別のものです。「帳簿」とは、民泊の管理業務の内容を記載したものです。具体的には、下記の内容を記載します。
・管理受託契約を締結した年月日
・管理受託契約を締結した住宅宿泊事業者の名称
・契約の対象となる届出住宅
・受託した住宅宿泊管理業務の内容
・報酬の額
・管理受託契約における特約その他参考となる事項
帳簿は、法律によって5年間保存することが義務づけられています。宿泊者名簿とともに、適切な場所に保管しておきましょう。
住宅宿泊仲介事業者が押さえておくべきポイント
住宅宿泊仲介事業者とは、民泊物件サイトやポータルサイト、マッチングサイトを運営するなどの方法によって、民泊の仲介を行う人のことです。
民泊新法では、違法なヤミ民泊を防止するために、民泊の仲介業者に対して次のような義務を課しています。
①住宅宿泊仲介業約款を観光庁長官へ届け出なくてはいけない
②住宅宿泊仲介業務に関する料金の公示しなくてはいけない
③不当な勧誘等を行ってはいけない
④違法行為のあっせん等をしてはいけない
⑤住宅宿泊仲介契約の締結前の書面の交付しなければいけない
⑥標識を掲げなくてはいけない
以上のとおり、民泊新法にはさまざまなルールが定められています。これらのルールに違反した場合には、懲役もしくは罰金またはこれの併科という罰則が定められています。
民泊ビジネスを始めようとしている人は、新しいルールを念頭に入れて、適法かつ健全な運営を目指しましょう。
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執筆は2018年7月11日時点の情報を参照しています。2019年5月14日、2020年7月1日に記事の一部情報を更新しました。
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